IVIE sugli immobili esteri: come si calcola e chi la paga

Chi risiede fiscalmente in Italia e possiede una casa all’estero — ereditata, acquistata per le vacanze o messa a reddito — deve fare i conti con l’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero. È il gemello immobiliare dell’IVAFE: dove quella colpisce le attività finanziarie detenute fuori dall’Italia, l’IVIE colpisce gli immobili. Questa guida spiega chi la deve versare, su quale valore si calcola, quanto si paga dopo l’aumento di aliquota del 2024 e come si evita la doppia imposizione con le imposte patrimoniali estere.

Cos’è l’IVIE e chi la paga

L’IVIE è stata istituita dal D.L. 201/2011, art. 19, commi 13-23 (decreto “Salva Italia”, convertito nella L. 214/2011), lo stesso provvedimento che ha introdotto l’IVAFE. Sono soggetti passivi:

• le persone fisiche residenti in Italia proprietarie di immobili all’estero o titolari di altri diritti reali sugli stessi (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie);
• dal 2020, anche gli enti non commerciali e le società semplici residenti (L. 160/2019, art. 1, commi 710-711).

Contano la titolarità giuridica e la quota: due coniugi comproprietari al 50% di una casa in Spagna dichiarano e versano ciascuno la propria metà. L’imposta è dovuta in proporzione ai mesi di possesso nell’anno; il mese si conta per intero se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni.

L’IVIE è indipendente dal monitoraggio fiscale: l’immobile estero va comunque indicato nel Quadro W (ex Quadro RW) anche quando l’imposta non è dovuta, come spiegato nella guida su chi deve compilare il Quadro RW e le sanzioni.

L’aliquota: 1,06% dal 2024

Fino al 2023 l’aliquota ordinaria era lo 0,76%, la stessa dell’IMU. La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1, comma 91) l’ha elevata all’1,06% a partire dal 1° gennaio 2024, ed è il livello tuttora in vigore.

Fattispecie	Aliquota	Riferimento
Immobile estero (caso ordinario)	1,06%	L. 213/2023, art. 1, c. 91
Abitazione principale “di lusso” (A/1, A/8, A/9)	0,4% con detrazione di 200 €	D.L. 201/2011, art. 19, c. 15-bis
Immobili fino a ~18.860 € di valore	Imposta non dovuta (franchigia 200 €)	D.L. 201/2011, art. 19, c. 15

La franchigia funziona così: l’imposta non è dovuta se, calcolata sull’intero anno e sull’intero valore dell’immobile (senza tener conto di quote e mesi di possesso), non supera 200 €. Con l’aliquota all’1,06% la soglia corrisponde a un valore di circa 18.860 €: sopra quella cifra l’imposta si paga per intero dal primo euro, non solo sulla parte eccedente.

Il caso dello 0,4% è residuale: riguarda chi ha all’estero l’abitazione principale e questa rientra nelle categorie di lusso — situazione rara per un residente fiscale italiano, tipica semmai di alcuni lavoratori transfrontalieri.

La base imponibile: tre criteri in ordine di priorità

Il valore su cui applicare l’1,06% dipende da dove si trova l’immobile.

Immobili in UE o SEE con scambio di informazioni (Norvegia e Islanda): si usa il valore catastale estero, cioè il valore utilizzato nel Paese per le imposte patrimoniali o reddituali locali (ad esempio il valor catastral spagnolo o la base della Grundsteuer tedesca). Solo in mancanza di un valore catastale si passa al costo d’acquisto risultante dall’atto e, in ultima istanza, al valore di mercato.

Immobili fuori dall’UE/SEE: si usa il costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti; in mancanza, il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui l’immobile è situato. Per gli immobili ereditati o ricevuti in donazione vale il valore dichiarato nella successione o nell’atto, altrimenti il costo sostenuto dal de cuius o il valore di mercato.

La differenza non è di poco conto: i valori catastali esteri, come quelli italiani, sono spesso molto inferiori ai prezzi di mercato, quindi a parità di casa l’IVIE su un immobile UE risulta in genere più leggera che su un immobile extra-UE valorizzato al costo.

Esempio numerico completo

Un residente italiano possiede al 100%, per tutto l’anno, un appartamento ad Alicante con valor catastral di 80.000 € e paga al comune spagnolo 450 € di IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’equivalente dell’IMU):

Passaggio	Calcolo	Importo
Base imponibile (valore catastale spagnolo)	—	80.000 €
IVIE lorda	80.000 € × 1,06%	848,00 €
Credito per imposta patrimoniale estera (IBI)	—	−450,00 €
IVIE netta da versare		398,00 €

Se lo stesso appartamento fosse posseduto al 50% con il coniuge e acquistato il 20 maggio, maggio non si conterebbe (il possesso si è protratto per meno di 15 giorni) e i mesi rilevanti sarebbero sette, da giugno a dicembre: ciascun comproprietario calcolerebbe 848 € × 50% × 7/12 = 247,33 €, da cui detrarre la propria quota di IBI.

Il credito per le imposte pagate all’estero

Dall’IVIE si detrae, fino a concorrenza del suo ammontare, l’imposta patrimoniale versata nello stesso anno allo Stato estero sul medesimo immobile (D.L. 201/2011, art. 19, c. 16): l’IBI spagnola, la taxe foncière francese, la Grundsteuer tedesca, la council tax britannica nella sua componente patrimoniale. Per gli immobili situati in UE/SEE è detraibile anche l’eventuale eccedenza di imposta reddituale estera sull’immobile non già utilizzata come credito ex art. 165 TUIR — un meccanismo analogo a quello del credito d’imposta sui dividendi esteri.

Il credito non può superare l’IVIE dovuta: se l’imposta estera è più alta, l’eccedenza non è rimborsabile né riportabile.

Effetto sostitutivo: l’IVIE assorbe l’IRPEF sull’immobile non locato

Un vantaggio spesso ignorato: per gli immobili esteri non locati assoggettati a IVIE non si applica l’art. 70, comma 2, TUIR, cioè non va dichiarato alcun reddito fondiario ai fini IRPEF (D.L. 201/2011, art. 19, c. 15-ter). L’IVIE sostituisce l’IRPEF, replicando il rapporto IMU/IRPEF degli immobili italiani.

Se invece l’immobile è locato, il canone resta imponibile in Italia (in genere nella misura ridotta prevista dall’art. 70 TUIR o secondo le regole convenzionali) e l’IVIE si paga comunque: le due imposte colpiscono presupposti diversi, il reddito una e il patrimonio l’altra.

Dichiarazione e versamento

L’IVIE si liquida nel Quadro W del modello Redditi PF o del 730 (che dal 2023 include il quadro per il monitoraggio e le patrimoniali estere), lo stesso in cui l’immobile va indicato ai fini del monitoraggio fiscale. Il versamento segue il calendario IRPEF: saldo e primo acconto entro il 30 giugno (o 30 luglio con maggiorazione dello 0,4%), secondo acconto entro il 30 novembre, con F24 e codici tributo dedicati (4041 per il saldo, 4044 e 4045 per gli acconti).

Gli acconti sono dovuti con le regole IRPEF: 100% dell’imposta dell’anno precedente, in due rate se l’importo supera 257,52 €.

Casi particolari ed errori frequenti

• Immobile ereditato e mai “usato”. L’IVIE è dovuta dalla data di apertura della successione, anche se l’immobile resta vuoto: il possesso giuridico basta.
• Nuda proprietà. L’imposta grava sull’usufruttuario, non sul nudo proprietario — stessa logica dell’IMU.
• Confondere franchigia e detrazione. I 200 € non si sottraggono dall’imposta: sono una soglia di esenzione. IVIE calcolata di 210 €? Si versano 210 €, non 10 €.
• Dimenticare il Quadro W quando l’imposta è sotto franchigia. L’obbligo di monitoraggio resta anche a IVIE zero: la sanzione per l’omessa indicazione va dal 3% al 15% del valore non dichiarato.
• Ignorare l’aumento di aliquota. Chi compila da sé la dichiarazione e usa fogli di calcolo datati rischia di applicare ancora lo 0,76%: dal periodo d’imposta 2024 l’aliquota è 1,06%.
• Contare la doppia patrimoniale. Bollo e IVAFE non c’entrano: l’immobile estero sconta solo l’IVIE, mentre l’IVAFE riguarda conti e attività finanziarie estere.

Domande frequenti

L’IVIE si paga anche se la casa all’estero non produce reddito?

Sì. È un’imposta patrimoniale: colpisce il valore del possesso, non il reddito. In compenso, per l’immobile non locato non si paga alcuna IRPEF in Italia grazie all’effetto sostitutivo.

Come si dichiara una casa cointestata?

Ciascun cointestatario compila il proprio Quadro W per la propria quota e calcola l’IVIE su quella quota, con la franchigia dei 200 € verificata però sul valore dell’intero immobile.

Il mutuo residuo riduce la base imponibile?

No. L’IVIE si calcola sul valore lordo dell’immobile (catastale estero, costo o valore di mercato secondo i criteri visti): eventuali debiti ipotecari non si deducono.

Se pago già l’imposta patrimoniale nel Paese dell’immobile, pago due volte?

In parte no: l’imposta patrimoniale estera si detrae dall’IVIE fino a concorrenza. Se l’imposta estera supera l’IVIE italiana non si versa nulla in Italia, ma l’eccedenza non viene rimborsata.

L’IVIE vale anche per i terreni?

Sì. La norma parla di “immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati”: rientrano fabbricati, terreni agricoli ed edificabili, con gli stessi criteri di valorizzazione.